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Acheter : les frais annexes de la transaction



Vous n’échapperez pas à certains frais pour accéder au logement dont vous rêvez.


Le prix de vente n’est pas tout.
Pour éviter des désagréments, vous devrez anticiper sur les coûts associés à l’acquisition comme les frais de mutation, mais aussi les frais d’emprunt ou les taxes locales, etc.
Ces coûts devront figurer dans le budget prévisionnel, sachant que, si vous passez par une agence, les honoraires sont généralement compris dans le prix d’acquisition.
Une estimation des impôts locaux, et, le cas échéant, des charges de copropriété, vous évitera également de mauvaises surprises.

Droits de mutation
Ces frais dits « de notaire » sont réglementés. Ils représentent 5,09% du prix de vente qui sont reversés aux collectivités (département, commune, Etat). La rémunération du notaire est également tarifée et calculée en pourcentage du prix du bien, selon un barème : 4% jusqu’à 4000 euros ; 1,64% de 6501 à 17 000 euros, 1,10% de 17001 à 30 000 euros ; 0,825% au-dessus de 30 000 euros. Il faut rajouter à ces émoluments la TVA à 8,5% s’il s’agit d’un bien ancien, 2,1% s’il s’agit d’un bien à « prix réduit ».
Les droits de mutation comprennent également les coûts des formalités et des démarches engagées par le notaire pour votre compte et le salaire du Conservateur des hypothèques.
Le taux d’emprunt proposé par les banques est toujours complété par des frais : assurance invalidité décès obligatoire (ADI), frais d’hypothèque ou de caution, frais de dossier.

Les taxes locales
Si vous faites construire, vous devrez peut-être payer la taxe locale d’équipement (TLE). Elle est en général provisionnée par les constructeurs. Cette taxe s’applique de plein droit dans les communes de plus de 10 000 habitants. Dans d’autres communes, elle peut être instituée sur délibération du conseil municipal.
Tout occupant au 1er janvier, qu’il soit locataire ou propriétaire d’une résidence principale ou secondaire, doit régler la taxe d’habitation. Elle est calculée à partir de la valeur locative de l’habitation, et réactualisée chaque année.
Le propriétaire d’une habitation principale ou secondaire au 1er janvier de l’année d’imposition doit la taxe foncière.
Si le propriétaire vend son bien en cours d’année, il est redevable l’année entière. Cette taxe est calculée sur la même assiette que la taxe d’habitation, c’est-à-dire sur la valeur locative du logement, diminuée d’un abattement forfaitaire de 50%. Sachez que les nouvelles constructions, reconstruction ou addictions de construction disposent généralement d’une exonération pour les deux premières années.

TVA et plus-value
Si vous revendez votre maison à un particulier dans les cinq ans, la vente est, en principe, soumise à TVA. Le prix s’entend TTC pour l’acquéreur mais vous devrez verser au fisc de la TVA à 8,5% dans les DOM.
Et si vous revendez une résidence secondaire, celle-ci sera taxée sur la plus-value, calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix de revient, diminuée d’un abattement de 10% par année, à partir de la sixième, et d’un abattement général de 1000 euros. La plus value nette ainsi réalisée est taxée 28,1%.

n°42 du 24/09/09