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COMMENT RÉVISER LES LOYERS ?



L’augmentation des loyers se fonde sur l’indice trimestriel de référence des loyers (IRL). Mais d’autres modalités de révision, sous la loi Alur*, doivent forcer la vigilance des bailleurs.


La révision annuelle des loyers est établie à partir de l’IRL, moyenne sur 12 mois de l’indice de la consommation (hors tabac et hors loyers).

Clause de révision
L’IRL s’applique aux locations relevant de la loi du 6 juillet 1989, sur la base d’une clause de révision précisée dans le contrat. En l’absence de cette clause, le loyer n’évolue pas durant le bail.
L’IRL concerne les locations nues destinées à la résidence principale ou à la résidence principale et au logement professionnel des locataires, et les locations meublées non saisonnières.
La révision annuelle du loyer est prévue, en général, à une date figurant sur le bail de location et correspondant, en principe, à sa date anniversaire. A défaut d’une clause la précisant, la date de référence est donc celle du dernier indice publié à la date de la signature du contrat de location. L’IRL est publié quatre fois par an par l’INSEE.
L’augmentation se calcule en multipliant le prix initial du loyer hors charges par le nouvel indice, divisé par l’indice du trimestre correspondant de l’année précédente.

Ce qui change
Avec l’article 17-1 de la loi de 1989 révisé par la loi Alur du 27 mars dernier, la méthode ne change pas : la révision du loyer en cours de bail, pour les locations nues ou meublées, continue d’être soumise à une clause au contrat, mais les modalités diffèrent. Le bailleur doit manifester au locataire sa volonté d’appliquer l’indexation prévue, dans le délai d’un an suivant sa prise d’effet. S’il omet cette précision dans ce délai, il perdra le bénéfice de la clause de révision pour l’année écoulée. En outre, s’il existe des dispositions transitoires jusqu’au 26 mars 2015 pour les bailleurs retardataires, le rattrapage rétroactif de la révision des loyers sur les cinq dernières années n’est plus possible en location vide sur la période courant depuis le 27 mars 2014.

* Loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové

A SAVOIR
Ne pas confondre la révision du loyer, qui intervient chaque année en cours de bail, avec l’augmentation que le bailleur peut proposer à l’occasion du renouvellement du bail, lorsque le loyer est sous-évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage, ou la majoration du loyer, en cours de bail, consécutive à la réalisation de travaux d’amélioration du logement.

n° 105 du 31/12/2014