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Comment se fait la répartition des charges dans une copropriété ?

L’ADIL répond à vos questions



Des réponses aux questions posées par les particuliers aux conseillers de l’agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) dans le cadre de leurs consultations.


Tout copropriétaire doit participer au paiement des charges de copropriété. C’est une obligation fondamentale et nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété car elle ne dispose d’aucune autre ressource pour financer ses dépenses collectives.

Les modalités de répartition des charges sont fixées par la Loi du 10 juillet 1965. Cette répartition est intangible et peut être modifiée uniquement sous certaines conditions.

L’article 10 de la loi de 1965 pose deux critères de répartition pour les charges :

Le critère de la proportionnalité, utilisé pour les charges d’administration d’entretien et de conservation des parties communes.

Cette partie de charges appelées traditionnellement « charges communes » sont dues par tous les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur lot et au prorata des tantièmes (ou millièmes) attachés au lot.

Ces charges concernent des travaux tels que le ravalement, la réfection de la toiture, la réfection du gros oeuvre (conservation) l’entretien des parties communes, rémunération des prestataires (entretien), et enfin les dépenses de fonctionnement de la copropriété telles que, les honoraires du syndic, l’assurance de l’immeuble, le salaire du gardien, et les frais de convocation à l’assemblée générale (administration).

Le critère de l’utilité, utilisé pour les éléments d’équipement commun et les services collectifs qui recouvrent principalement les dépenses liées à l’ascenseur, les installations d’eau (distribution, évacuation). Selon ce critère, les copropriétaires sont tenus de participer à ces charges en fonction l’utilité que présente ces services et éléments collectifs à l’égard de leur lot.

Mais attention ! l’utilité dont il est question dans la loi est l’utilité « potentielle » et objective d’utiliser le service ou l’équipement et non pas leur utilisation effective.

Par exemple un copropriétaire qui a la possibilité d’utiliser l’ascenseur doit contribuer aux dépenses y afférente même si il ne le prend jamais pour des raisons de convenance personnelle.

Lorsqu’une copropriété est composée de plusieurs bâtiments, il peut être utile d’insérer dans le règlement de copropriété une clause dite de spécialisation des charges communes. Cette clause permet de répartir les dépenses d’entretien et de conservation d’un bâtiment aux seuls copropriétaires possédant un lot dans ce dernier.

Règles de changement
La répartition des charges résulte de dispositions d’ordre public : elle s’impose à tous, ce qui implique que tout changement de cette répartition est soumis au pouvoir de l’assemblée générale.

Le changement requiert l’accord unanime de tous les copropriétaires au cours d’un vote pris dans le cadre de l’assemblée générale.

En cas de carence de l’assemblée générale ou de refus de modifier la répartition des charges, tout copropriétaire peut saisir le Juge du Tribunal de Grande Instance afin qu’il palie cette carence et impose une nouvelle répartition des charges.

n° 47 du 25/02/2010