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« De nouveaux constats pour mieux informer les locataires »

Marc Hentzen, diagnostiqueur



La loi Alur* fait bouger les lignes dans le secteur de l’immobilier, apportant son lot de changements notamment dans le domaine du diagnostic immobilier pour la location. Le point avec Marc Hentzen, gérant de la société Agenda Diagnostics.


En quoi consistent les futures règles relatives aux diagnostics pour la location dans le cadre de cette nouvelle loi ?

Le législateur veut répondre au souci légitime de la santé et de la sécurité des occupants, ainsi qu’à l’obligation d’information de l’acquéreur et du locataire.
Globalement, la loi Alur renforce le dossier de diagnostic technique (DDT). Les diagnostics existants pour la location concernent la dépendance de performance énergétique, le constat d’exposition au plomb, l’état des risques naturels et technologiques et le mesurage de la surface habitable Boutin.
Les diagnostics relatifs aux installations de gaz et d’électricité pour les biens de plus de 15 ans et un état lié à l’ amiante pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 devront aussi être annexés au bail.

Quelle est l’étendue de ces réformes ?
Les conditions de réalisation des diagnostics d’installations de gaz et d’électricité devraient se rapprocher du DDT vente. La loi renvoie à un décret d’application à paraître. Néanmoins, la démarche n’est pas inhabituelle puisque certains administrateurs de biens et propriétaires ont devancé cette obligation en pratiquant un diagnostic gaz et un diagnostic électricité à la location, s’appuyant sur une jurisprudence mettant en cause la responsabilité du propriétaire en cas d’incident sur une installation électrique ou de gaz défaillante.
Concernant l’amiante, le bailleur doit déjà tenir le dossier amiante des parties privatives des copropriétés (DAPP) à disposition du locataire. Avec la loi ALUR, l’information sera complétée d’une « copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante » à joindre au DDT.
Autre information : le risque mérule. Tout occupant d’un bien devra informer sa mairie en cas de contamination mérule. Ces informations ensuite agrégées permettront d’établir une cartographie de ce risque.
Un nouveau diagnostic technique global des copropriétés devra être réalisé lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans. Il remplace le DTI obligatoire pour les mises en copropriété d’immeubles de plus de 15 ans. Dans les autres cas, sa réalisation sera soumise à l’assemblée générale des copropriétaires.
Le contenu de ce « DTG » doit encore être affiné, mais on sait déjà qu’il comportera notamment une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations réglementaires au titre de la construction et de l’habitation, et un DPE ou un audit énergétique.
La loi ALUR encadrera davantage l’état des lieux pour définir un modèle de rapport, les modalités de réalisation et des grilles de vétusté. L’état des lieux devra comporter les index de chaque énergie, qui devront être transmis au diagnostiqueur afin de faciliter la réalisation du DPE.
Enfin, toute erreur de mesurage de la surface habitable (loi Boutin) supérieure à 5 % de la surface habitable mentionnée dans le bail, pourra se traduire par une diminution proportionnelle du loyer, comme dans la loi Carrez.

* Alur : Loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové

n° 104 du 27/11/2014