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Estimation ou expertise de son bien ?



Deux démarches différentes pour déterminer la valeur d’un bien immobilier.

A quel prix allez-vous vendre votre logement ? Si la question taraude les vendeurs, elle intéresse vivement les acquéreurs, en ces temps de repli du marché. Le frémissement d’un recul des prix se fait jour après l’envolée des valeurs immobilières ces dernières années.
« Les prix affichés sont davantage ceux du marché » explique un agent immobilier, convenant que la situation permet aux professionnels de l’immobilier de reprendre la main après une propension inflationniste.

Avis de valeur
Deux villas, dans un même environnement, n’ont pas forcément le même âge, ni la même surface de terrain, ni les mêmes prestations ou les mêmes équipements. Forts de leur expérience et de leur pratique de la chose immobilière, les agents immobiliers sont qualifiés pour donner un avis objectif sur la valeur d’un bien que les propriétaires ont tendance à surévaluer. Une estimation ou avis de valeur n’a pas de valeur légale. Mais elle se fonde sur la valeur vénale du bien, c’està- dire « le prix auquel ce bien pourrait être vendu ou acheté s’il était mis sur le marché dans des conditions normales d’offre et de demande » selon la DGI dans son guide de l’évaluation des biens.

Utile expertise
Lorsque la transaction ne pose pas de problème particulier, l’estimation d’un bien, dans sa description précise et succincte, s’avère suffisante. Dès lors que la cession intervient dans un cadre litigieux ou problématique : procédure de divorce ou règlement d’indivision, par exemple, l’expertise immobilière s’impose.
Dans d’autres cas, l’expertise des biens immobiliers peut se révéler très utile lorsque l’estimation se révèle difficile. Par exemple si la valeur d’un patrimoine frôle la déclaration à l’impôt sur la fortune (ISF).
L’intervention d’un expert se justifie également en cas de partage immobilier (donation, succession, séparation) afin d’éviter toute contestation ultérieure et d’attirer l’attention du fisc en cas de sous-évaluation du bien.

Un autre métier
Un agent immobilier n’est pas un expert immobilier, même si des agents immobiliers coiffent les deux casquettes, en étant qualifiés et assurés pour ce type de mission.
Ces professionnels font partie d’une famille de spécialistes juridiques, dédiés à la construction et à l’habitat. Ce sont les experts indépendants, les experts judiciaires nommés par les juges dans le cadre, par exemple, des divisions partage  ; les experts fonciers ou agricoles ; et les experts bancaires mandatés par les établissements financiers, notamment lors d’évaluations qu’ils estiment nécessaires sur des biens hypothéqués, vendus de particulier à particulier.
L’expertise est basée sur plusieurs méthodes. Elle se fonde notamment sur un fichier de références et de l’analyse du marché, et se conclut par un rapport détaillé qui fait autorité.

n°39 du 25/06/09