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Faire face aux impayés de loyers



Quels recours et comment un bailleur peut-il se mettre à l’abri de ces risques ?


Quand on loue un bien, le risque que le locataire ne paie pas son loyer est réel. La première des précautions est de vérifier que les ressources du locataire sont suffisantes pour supporter le loyer et les charges en lui demandant de présenter ses trois dernières fiches de paie et sa dernière déclaration fiscale. Le bailleur a également la possibilité de demander la caution d’un tiers.

Privilégier la conciliation
En cas d’impayés de loyers, la procédure amiable est à privilégier. Le bailleur a intérêt à rechercher des solutions directement avec son locataire afin d’éviter une procédure longue et coûteuse. Les raisons des impayés sont diverses : il peut s’agir d’un oubli, d’un impayé exceptionnel lié à des difficultés momentanées. Dans ce cas, le bailleur peut proposer un plan d’apurement sous la forme d’un accord amiable, écrit, qui prévoit un étalement du remboursement de la dette sur quelque mois. Le respect de ce plan permet au locataire de ne pas perdre l’avantage de son allocation logement.

Saisir la caution
Dans d’autres cas, le locataire peut être dans l’impossibilité d’honorer son contrat. S’il ne peut pas payer son loyer, la personne ou l’organisme (Fonds solidarité logement ou 1% logement) qui s’est porté caution au moment de la signature du bail doit être informé au premier incident de paiement. Et si la situation s’aggrave, le bailleur peut saisir la caution qui se substituera au locataire. Le bailleur a également la possibilité d’intervenir auprès des organismes sociaux lorsque le locataire perçoit, par exemple, une allocation logement. Il peut intervenir auprès de la CAF pour qu’elle lui soit versée directement. Le propriétaire devra alors justifier d’un plan d’apurement.
Pour le cas où l’AL est versée directement au bailleur et que le locataire ne règle pas la part correspondante, le bailleur doit également informer la CAF de la situation. Lorsque les ressources du locataire sont insuffisantes pour faire face à ses impayés, le fonds de solidarité logement, saisi par un travailleur social, peut accorder une aide au bailleur qui pourra la déduire de la dette de son locataire. En dernier recours, si la médiation n’aboutit pas, vous devrez envisager une procédure judiciaire.

Couvrir le risque
Deux solutions sont offertes au bailleur pour couvrir les risques d’impayés et de dégradations du bien. Il peut souscrire une garantie contre les loyers impayés (GLI) dont les coûts et modalités varient d’une compagnie d’assurance à l’autre. Les gestionnaires proposent également cette couverture. La prime d’assurance est déductible des revenus fonciers.
La garantie des risques locatifs (Pass-GRL®) proposée par les sociétés d’assurance conventionnées avec les organismes 1% Logement, joue un rôle équivalent. Le bailleur bénéficie soit d’une déduction du montant de la prime sur ses revenus fonciers, soit d’un crédit d’impôt de 50% du montant de la prime. Un décret du 26 décembre 2009 transforme le Pass-GRL® en garantie universelle des risques locatifs (GURL) et réforme son cahier des charges.

n° 46 du 28/01/2010