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La sous-évaluation des provisions

sur charges



Les conseillers juristes de l’agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) de la Guadeloupe répondent à vos questions.


Recherchant un appartement à louer et compte tenu de mon budget, j’ai préféré opter pour la proposition qui m’était faite d’un loyer à 750 € (700 € loyer + 50 € de provisions sur charges) plutôt que sur un autre logement dont le loyer mensuel s’élevait à 820 € ( 700 € loyer + 120 € de provisions sur charges ).
Un an après, je reçois la régularisation de charges dans laquelle le bailleur me réclame 800 € de différence. Il a visiblement sous-évalué les charges pour louer son bien. Cette pratique de sous-évaluation des charges pour attirer le locataire est-elle légale ?

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs énonce que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus … ».

La définition de ces charges récupérables est donnée à l’article 23 de ladite loi « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée … ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. »

Ainsi, à la signature du contrat de location, le bailleur peut demander, en plus du loyer, une provision sur les charges.
Dans ce cas, le bailleur devra procéder à une régularisation annuelle. C’est-à-dire que la somme totale versée en provisions, est comparée aux dépenses réelles engagées, et le montant en trop ou en moins ainsi calculé est soit réclamé, soit reversé au locataire.

Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. Cependant, il arrive que certains bailleurs attirent les candidats locataires en minorant le montant des charges. Ce n’est que lors de la régularisation que le locataire se retrouve avec une importante somme à verser au bailleur.

Cette pratique est contraire à la liberté du consentement, car si le locataire avait eu connaissance du véritable montant du loyer, son choix se serait porté sur un autre logement.
Or lorsqu’il est déjà installé, et qu’il a des enfants scolarisés, un déménagement est très rarement envisagé.

Plusieurs décisions des tribunaux condamnent cette pratique et le bailleur peut être tenu d’indemniser le préjudice résultant pour lui de la sous-évaluation des provisions pour charges.

Quelques références
Cass. civ. 3e du 2.7.13, n° 12-20281
Article 1 109 du code civil relatif au consentement  : Réponse ministérielle n°15278 ( réponse à M. Jacques DOMERGUE ) « http://questions. assemblee-nationale.fr/q13/13-15278QE.htm » http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13- 15278QE.htm

n° 104 du 27/11/2014