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La TVA immobilière en vigueur



Cette réforme met fin à l’exonération de TVA sur les terrains à bâtir. Des mesures transitoires sont prévues pour les opérations datant d’avant le 11 mars.

La loi de finances rectificative pour 2010 (article 16) parue au J.O. du 10 mars a modifié le régime de taxation des biens immobiliers. La réforme remet à plat le système de la TVA immobilière afin de le rendre compatible avec le droit européen.
Cette réforme fait l’effet d’une petite révolution. Les forums internet s’affolent, vendeurs et acquéreurs en pleine négociation ne sachant à quelle taxe ou droits se vouer.

Ce qu’il faut retenir
Sans rentrer dans les détails et les explications expertes que peuvent fournir juristes, fiscalistes et notaires, voici quelques éléments, parmi les situations les plus communes, concernant les particuliers.
• Terrain à bâtir : Il est défini comme constructible par l’autorité communale mais indépendant de l’engagement de construire de l’acquéreur. Auparavant, une opération entre un lotisseur et un particulier n’était pas soumise à la TVA. Désormais, un lotisseur ou aménageur est assujetti à la TVA (8,5% dans les DOM, 19,6% en métropole) sur sa marge lorsqu’il acquiert des terrains auprès de professionnels assujettis à la TVA. Il paie la TVA sur le prix de vente lorsque la transaction a lieu avec un particulier ou une collectivité locale, non assujettis à la TVA. Dans le premier cas, l’acquéreur paiera des droits d’enregistrement à 5,09%, dans le second un taux réduit de 0,715%.
La réforme ne change rien pour les cessions de terrains entre particuliers, toujours frappées des seuls droits d’enregistrement à 5,09% du prix de vente.
• Immeubles en VEFA : l’exigibilité de la taxe intervenait au moment de la signature entre le particulier et le professionnel. Désormais, son exigibilité est reportée au jour de l’encaissement du prix. Lorsque le particulier n’est pas en mesure d’opérer la déduction de la TVA, faute d’être en possession des factures de travaux de construction taxés par la TVA ou d’avoir supporté de la TVA sur l’assiette foncière de la construction, il n’est plus redevable de cet impôt. A l’inverse, la soumission à la TVA de la première cession par un particulier, dans les 5 ans de son achèvement, d’un immeuble qu’il a acquis en VEFA est maintenue (mais il est permis de déduire la TVA ayant alourdi l’acquisition).

Mesures transitoires
Afin de ne pas remettre en cause l’équilibre économique résultant des avants contrats de vente, l’administration admet que les règles antérieures à l’application de la loi puissent être appliquées. C’est le cas, par exemple, des promesses de vente d’un terrain à bâtir signées avant le 11 mars 2010 ou encore des prêts à remboursement différé dans le cadre du Pass-Foncier (décision d’octroi signée par l’accédant avant le 10 mars 2010).
En avoir plus sur les nouvelles règles applicables  : bulletin officiel des impôts n° 33 du 15 mars 2010.

n° 49 du 22/04/2010