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Le diagnostic immobilier de la copropriété



Deux types de diagnostic des parties communes sont prévus par la loi : le diagnostique technique immobilier et les millièmes de copropriété.


Dans un immeuble ou groupes d’immeubles, la copropriété est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. C’est cette quote-part (ou millièmes) de copropriété, aussi appelé descriptif de division, que le diagnostiqueur indépendant doit déterminer par mesurage lors de la mise en copropriété d’un immeuble ( loi du 10 juillet 1965).

« Millièmes » de copropriété
Cet état descriptif de division en lots de copropriété (millièmes de copropriété ou tantièmes) inventorie les parties privatives et les parties communes et figure dans le règlement de copropriété de l’immeuble. Ce dernier contient également les conditions d’utilisation. Il fixe notamment les charges auxquelles chaque lot doit contribuer, en respectant les principes de répartition. Il précise les droits et obligations des copropriétaires et l’organisation générale de la copropriété.
Lors d’un achat de lot, l’acquéreur a tout intérêt à consulter le montant des charges .

Diagnostic technique immobilier
L’autre diagnostic instauré par la loi SRU de 2000 concerne les immeubles de plus de 15 ans mis en copropriété. Le diagnostiqueur procède au constat de l’état apparent de solidité du clos et du couvert ; de l’état des conduites et canalisations collectives ; des équipements communs et de sécurité.
Lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic, ce document doit être remis à tout acquéreur. Depuis le 1er juin 2001, tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat peut également consulter le carnet d’entretien de l’immeuble qui contient les anciens et futurs travaux. Cette information, détenue par le syndic, doit être communiquée, aux frais du propriétaire, à l’acquéreur potentiel qui en fait la demande.

A noter
Un lot d’une copropriété de plus de 15 ans n’est pas exclu des diagnostics obligatoires lors d’une vente : amiante, loi Carrez, termites, état de l’installation d’électricité, de gaz, risques naturels, technologiques ou sismiques, performance énergétique de la partie privative ( en métropole) du lot.

A SAVOIR
Selon la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité des copropriétaires :
-le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun,y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;

n° 45 du 31/12/2009