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Le droit de passage sur TERRAIN ENCLAVÉ



Ce droit ne confère aucun droit de propriété sur le terrain de son voisin mais il en autorise l’accès quand il n’existe pas d’autre issue et à quelques conditions.

Le propriétaire d’un fonds (terrain) enclavé, qui n’a aucune issue ou qu’une issue insuffisante sur la voie publique, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement peut réclamer sur le terrain de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.
La servitude est une charge imposée sur un fonds, dit fonds servant, pour l’utilité d’un autre fonds, dit fonds dominant, appartenant à un autre propriétaire. Elle n’est pas établie au profit d’une personne, mais d’une propriété foncière. C’est un droit réel immobilier qui doit être mentionné dans tout acte de vente.

Droit applicable au sous-sol
Pour prétendre bénéficier d’un droit de passage, il faut que le terrain ne possède aucun accès à la voie publique et que l’état d’enclave soit involontaire. Nul ne peut bénéficier d’une servitude du fait d’une situation qu’il a lui-même créée. Si l’enclave résulte d’une division d’un fonds, il revient au vendeur de prendre à sa charge les frais d’aménagement du passage.
Le droit de passage s’applique également au sous-sol. La pose de canalisations (eau, électricité, gaz, téléphone, câble …) ne peut être refusée..

Validé par un acte
Pour déterminer un droit de passage, le trajet le plus court entre le fonds enclavé et la voie publique sera privilégié s’il permet de répondre aux besoins. En cas de désaccord, un expert nommé par le tribunal de grande instance, sera chargé de déterminer le meilleur tracé.
Si vous envisagez d’acheter un terrain grevé d’un droit de passage, les conditions d’exercice de cette servitude doivent être précisées (largeur, tracé, véhicules admis, plantations …). Même s’il s’agit d’un droit de passage amiable, il est recommandé d’établir un acte sous seing privé ou notarié.
Si vous envisagez de construire sur la parcelle enclavée, assurez-vous que le passage de camions et de canalisations est possible et que l’accès aux engins de lutte contre l’incendie est conforme.

A SAVOIR
Ne pas confondre droit de passage et tour d’échelle. Ce droit de passage temporaire permet d’effectuer des travaux techniquement impossibles sans passer par le fonds voisin. En cas de désaccord, le juge peut accorder ce droit exceptionnel.

LNI N°90 Oct 2013