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Loi-programme : logement social

« Une politique de logement social ne peut que s’appuyer sur des financements publics »



Le logement social a vocation à glisser de la cagnotte de l’Etat vers celle des investisseurs privés, via la défiscalisation. Jean-Paul Fischer, président de l’association régionale des maîtres d’ouvrage sociaux (Armos) et directeur général de la Semsamar, évoque les difficultés économiques et sociales que risque d’engendrer cette nouvelle donne au sein du projet de loi-programme qui sera débattue, en principe, en début d’année prochaine, au sein des assemblées.

Que vous inspire le projet de loi outremer, dans son volet logement ?
Ce projet de loi remet en cause de la loi Girardin sur le logement libre et le logement intermédiaire et, pire, sur l’accession à la propriété. L’absence de modifications des paramètres de financement du logement social fait que la production de ces logements chutera de manière drastique dans les deux ans qui viennent. Affirmer que c’est la défiscalisation qui a mis en cause la production de logements sociaux par le renchérissement du coût du foncier est abusif. Ce qui empêche la production de logements sociaux, c’est la réduction de 35% ces dernières années de la LBU* et l’absence de critères adaptés aux coûts de construction qui ne permettent pas de réaliser des opérations équilibrées. Cette loi-programme émerge d’une promesse du président mais elle a principalement pour effet de réduire les investissements métropolitains outre-mer et de récupérer de la manne fiscale. Bercy a la main, pas le ministère des Dom.

Quelles sont les difficultés auxquelles les maîtres d’ouvrage sociaux sont confrontés ?
Les normes de construction ne prennent pas en compte nos spécificités notamment en matière de risque sismique et cyclonique : ces éléments se traduisent par des surcoûts de construction. Ces contraintes, plus fortes qu’en métropole, échappent aux gens qui définissent la réglementation. Ils ne prennent pas le temps de considérer la situation réelle des Dom.

Quelle est aujourd’hui la situation du logement social en Guadeloupe ?
Nous avons arrêté de produire toute opération nouvelle. Les opérations qui sortent péniblement aujourd’hui sont celles qui ont été engagées, il y a 18 mois ou 2 ans, financées au titre de l’exercice 2006-2007. Hormis des opérations particulières aidées par les collectivités ou la Région, on ne dépose pas d’opérations nouvelles. Aussi longtemps que le gouvernement et le ministère des Dom n’accepteront pas une discussion technique franche et claire, en prenant des mesures effectives adaptées à nos contraintes, on continuera d’être dans le même cercle. Comment peut-on prétendre que le logement social va être relancé après l’arrêt de la défiscalisation  ? Les modalités du dispositif ne sont pas connues, pas plus que les modalités juridiques et financières, alors qu’un certain nombre de projets qui sont à l’agrément ne sont pas encore sortis.

La base défiscalisable a été relevée. Cela suffira-t-il à attirer les investisseurs ?
Nous n’étions pas opposés à une base défiscalisable à1800 euros bien que nous ayons proposé davantage. Le vrai problème concerne le taux de défiscalisation et le taux de rétrocession**. L’avantage fiscal reste insuffisant pour permettre d’équilibrer les opérations d’autant plus que se greffent, sur ce type de programmes, les frais de cession et de commercialisation. Pour défiscaliser, il faut des investisseurs. Avec la loi de finances qui va fortement cadrer les niches fiscales, je ne vois pas très bien comment on en sortira. La base d’une politique de logement social ne peut que s’appuyer sur des financements publics et ne peut pas être alignée à la défiscalisation qui n’est qu’un mode de financement accessoire.

L’avenir n’est guère prometteur…
Tous les secteurs sont concernés par notre activité, principalement le BTP. Le BTP et les TP vivent sur nos anciens programmes et aujourd’hui, ils ne sont pas trop affectés. Mais il est clair qu’au deuxième semestre 2009, il y aura une réduction significative d’activité. Par le jeu des différentes dispositions réglementaires, la défiscalisation s’arrêtera progressivement, que ce soit pour le logement libre ou intermédiaire. Le contexte de crise est un handicap supplémentaire que personne n’appréhendait il y a quelques mois et c’est un élément important : les promoteurs ont ralenti la mise en chantier d’un certain nombre d’opérations car ils n’ont pas de visibilité sur la commercialisation. Au-delà de cette réduction volontaire, la production de nouveaux programmes sera impactée car il n’y a aujourd’hui aucune visibilité ni sur la production de logements ni sur l’activité du BTP. Or, nos économies îliennes sont très fortement dépendantes de ce secteur d’activité en termes d’emplois, de pouvoir d’achat et de paix sociale.

Au regard du foncier disponible sur l’île, comment envisager sereinement des programmes de construction ?
Dans la révision du schéma d’aménagement régional en cours, un certain nombre de terrains doivent être remis à l’urbanisation:1000 hectares ont été supprimés dans le dernier SAR. La reconquête des centres bourg est une antienne qui ne pourra devenir effective que lorsqu’on acceptera de densifier les centres-villes Or, c’est tout le contraire dans les politiques qui sont menées : les centres -villes sont déshérités et ce sont les périphéries des communes qui se développent. A côté des politiques de rénovations urbaines, il aurait fallu engager parallèlement une politique de rénovation et de redynamisation des centresvilles  : la carence dans ce choix politique est une problématique du développement des Dom.

Des modifications peuvent-elles être apportés au projet de loi ? Si l’ensemble des sociaux professionnels et des forces vives, si la population domienne se rend compte des risques qui pèsent sur elle, si ces gens créent une mobilisation générale, le gouvernement devra tenir compte de la nécessité de modifier le financement du logement social. La France est, certes, dans une conjoncture difficile mais il y a des choix à faire. Le logement social a un impact fort sur l’activité du BTP qui génère de la TVA, des impôts, ect …. Quand on investit 100 euros ans le logement social, l’Etat ou les organismes sociaux en récupèrent 50. C’est peutêtre mieux de maintenir la défiscalisation que de payer des allocations chômage !

* LBU ou Ligne budgétaire unique : crédits de l’Etat affectés traditionnellement au financement du logement social. ** Rétrocession : L’avantage fiscal est partagé pour moitié pour l’investisseur et pour moitié pour la société de gestion, diminué de l’avantage fiscal. *** : LES : Logement évolutif social

Etat des lieux
26 000 personnes seraient aujourd’hui mal logées ou pas logées sur notre département. 1500 logements sociaux sont construits annuellement alors qu’il en faudrait 3000 à 4000 pour faire face à une demande accrue de logement social qui peut atteindre 10 à 15 ans, avant d’être satisfaite.

La première maison low cost
S’adapter à l’évolution de la réglementation : tel est l’objectif de la Semsamar dont les activités sont diversifiées. « Dans les mois qui viennent, je vais lancer la maison « low cost » » annonce M. Fischer. Il s’agit de proposer aux Guadeloupéens d’accéder à la propriété dans des T3/T4, offrant des prestations basiques, qui seront commercialisés entre 120 000 et 160 000 euros. Un concept qui pourrait prendre corps d’ici l’an prochain.

n°32 du 27/11/08